Détention en direct
Le mode de détention le plus classique est sans doute pour la plupart des supports la détention en direct des parts ou actions par une personne physique.
Concernant les SCPI, la détention en direct ouvre un choix étendu à toute la gamme du marché, ce qui n’est pas le cas de la détention en assurance-vie par exemple qui donne accès à une gamme plus restreinte. En effet, certaines SCPI ne sont accessibles qu’en détention en direct, soit par choix de la société de gestion, soit parce que ce sont des SCPI Fiscales.
Coté OPCI, SCI, SC, c’est l’inverse, il s’agit de supports principalement accessibles en assurance-vie mais qui peuvent néanmoins pour certains être accessibles en direct.
Enfin, coté Private Equity, les Clubs Deals, OPPCI, FPCI sont des supports exclusivement disponibles en détention en direct, que ce soit par une personne physique ou par une personne morale.
Financement : La stratégie de financement à crédit des SCPI consiste à profiter de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine. Pendant la phase de remboursement du crédit, les revenus de la SCPI viennent contribuer au remboursement de celui-ci et diminuer l’assiette taxable au travers des intérêts d’emprunt qui sont déductibles.
Avantages fiscaux : Les supports éligibles aux dispositifs fiscaux tels que le déficit foncier, Pinel, Malraux ne sont accessible qu’en détention en direct.
Délai de jouissance : Lorsqu’une SCPI est détenue en direct, il n’est pas rare que le délai de jouissance des parts soit de plusieurs mois. Il s’agit du délai raisonnable estimé d’un investissement immobilier par la société de gestion, entre la collecte de capitaux, le sourcing des actifs et la réalisation de l’investissement. Cela permet de limiter l’effet dilutif des nouveaux capitaux collectés. La distribution commence en général à compter du premier jour du 4e ou 7e mois suivant la date d’encaissement de la souscription.
Frais : Ils sont limités aux frais prévus par le support et prélevés par la société de gestion.
Liquidité : Les délais de revente des parts peuvent être long, que ce soit sur le marché secondaire ou par l’intermédiaire de la société de gestion. Dans certains cas, les délais de conservation imposés par le véhicule ou le régime fiscal de celui-ci peuvent être très longs (souvent 15 ans pour les SCPI fiscale par exemple).
Fiscalité : Imposition sur les revenus pour le souscripteur de SCPI.
Démembrement : Possibilité des démembrer de façon temporaire ou viagère les parts de SCPI. Le prix de vente est partagé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Plusieurs scenarii sont possibles.
Démembrement temporaire : Le nu-propriétaire achète la nue-propriété des parts à un prix décoté. Il ne perçoit pas les revenus le temps du démembrement donc n’est pas fiscalisé sur les revenus ni à l’IFI pendant cette période-là. L’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droits à la fin du démembrement. Cette solution peut permettre d’acheter des parts pour un prix décoté à un moment où l’investisseur n’a pas besoin de revenus complémentaires mais anticipe ce besoin pour une échéance donnée. Classiquement, un investisseur qui anticipe une baisse de revenus pour son départ à la retraite d’ici 3 à 15 ans pourrait envisager cette solution et ainsi acheter pour un même budget davantage de parts, lui permettant ainsi de bénéficier de revenus supérieurs à la retraite. Egalement, un parent souhaitant financer les études de ses enfants peut envisager ce type de solution : le parent achète la nue-propriété et l’enfant l’usufruit temporaire (financé éventuellement par une donation du parent) ; ainsi l’enfant bénéficiera pendant la durée de ses études de revenus faiblement fiscalisés (étudiant détaché du foyer fiscal de ses parents, peu de revenus, tranche marginale d’imposition faible).
Coté usufruitier, en dehors du schéma parent nu-propriétaire / enfant usufruitier, les usufruitiers sont classiquement : des bailleurs sociaux ou des entreprises ayant besoin de placer leur trésorerie.
Démembrement viager : Il est utilisé pour préparer sa transmission. Souscription de l’usufruit par le parent et de la nue-propriété par les enfants (possibilité de donation avant opération). Le parent perçoit les revenus de la SCPI jusqu’à son décès et les enfants récupèrent la pleine propriété et donc les revenus à la fin du démembrement sans fiscalité (l’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droits). Les enfants auront à minima bénéficié d’une décote sur la valeur de leurs parts.
