Environnement fiscal
La fiscalité des FIA dépend de nombreux paramètres et doit être analysée avec le plus grand soin. Certaines particularités comme le fait que la SCPI investisse hors de France par exemple peuvent modifier la fiscalité du produit. Egalement, les fonds détenus dans des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation prennent la fiscalité de l’enveloppe en matière d’IR et cession mais restent assujettis à l’IFI. Les particularités sont nombreuses et l’accompagnement par un professionnel est important.
SCPI
La SCPI est fiscalement transparente : la SCPI ne paye pas directement d’impôt, c’est l’associé qui en est redevable et la nature de l’imposition dépend de l’associé.
La SCPI peut réaliser 3 types de revenus imposables :
- Loyers perçus d’immeubles détenus
- Revenus financiers issus des placements de sa trésorerie
- Plus-value de cession d’actifs immobiliers.
- Revenus fonciers : régime réel (possibilité de déduire les intérêts d’emprunt si acquisition à crédit ; les déficits peuvent être déduits pour un maximum de 10 700€), pas de micro foncier (sauf exception). Imposition : Barème progressif IR + PS (prélèvements sociaux 17,2%)
- Revenus financiers : PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30% (12,8% d’IR + 17,2% PS) ou IR + PS sur demande du contribuable.
- Plus-value de cession : Imposition des plus-values immobilière : 19% IR + 17,2% PS. Abattement progressif pour durée de détention à partir de la 5ème année. Exonération d’IR après 22 ans et de PS après 30 ans de détention.
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : pour la quote-part immobilière de la valeur des parts.
- Imposition à l’IS au taux de droit commun
- Imposition des bénéficiaires effectifs à l’IFI
- Détention des parts via un contrat d’assurance vie ou de capitalisation
- Démembrement de la propriété des parts
- Actifs investis par la SCPI hors de France
- SCPI fiscales : Pinel, Malraux, déficit foncier
OPCI
L’OPCI peut revêtir 2 formes juridiques : SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) et FPI (Fonds de Placement Immobilier). La forme la plus utilisée sur le marché est la SPPICAV. Le statut fiscal de l’investisseur dépend de la forme juridique de l’OPCI, la nature des revenus imposables, sa résidence fiscale et le régime d’imposition qui lui est propre (IR pour les personnes physiques, IS pour les personnes morales).
Imposition des SPPICAV :
Imposition des personnes physiques résidentes fiscales françaises :
- Si l’épargnant détient des actions d’OPCI sous forme d’unités de compte au sein d’un contrat d’assurance-vie, ses revenus sont soumis à la fiscalité de l’assurance-vie.
- Si l’épargnant détient des actions d’OPCI sur un compte-titres ordinaire (CTO), ses revenus sont soumis à la fiscalité de revenus de capitaux mobiliers (RCM) et plus-values mobilières (PVM) :
- Dividendes (quelque soit leur origine : loyers, revenus financiers, plus-value immobilière) : PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30% (12,8% d’IR + 17,2% PS) ou IR + PS sur option du contribuable.
- Plus-value de cession des actions : PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30% (12,8% d’IR + 17,2% PS).
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : pour la quote-part immobilière de la valeur liquidative des actions.
- Imposition à l’IS au taux de droit commun
- Imposition des bénéficiaires effectifs à l’IFI
Le FPI peut réaliser 4 types de revenus imposables :
- Loyers perçus d’immeubles détenus loués nus (Fonciers)
- Loyers perçus d’immeubles détenus loués meublés (BIC)
- Revenus financiers issus des placements de sa trésorerie et ses participations (RCVM)
- Plus-value de cession d’actifs immobiliers. (PVI)
- Détention des parts via un contrat d’assurance vie ou de capitalisation
- Démembrement de la propriété des parts
- Actifs investis par l’OPCI hors de France
OPPCI
L’OPPCI est un FIA ouvert à des investisseurs professionnels. Il est agrée par l’AMF. Il est ouvert :
- aux investisseurs professionnels
- aux investisseurs dont la souscription initiale est supérieure ou égale à 100K€
- à tous les autres investisseurs dans le cadre d’un mandat de gestion
- sous certaines conditions, aux investisseurs de détail si l’OPPCI est agréé en tant que « fonds européen d’investissement à long terme » (OPPCI labelisé ELTIF).
Il peut revêtir 2 formes juridiques : SPPPICAV (Société Professionnelle de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) et FPPI (Fonds Professionnel de Placement Immobilier). Le statut fiscal de l’investisseur dépend de la forme juridique de l’OPPCI, la nature des revenus imposables, sa résidence fiscale et le régime d’imposition qui lui est propre (IR pour les personnes physiques, IS pour les personnes morales).
Imposition des SPPPICAV et des FPPI : idem SPPICAV et FPI.
Attention, un OPPCI ne peut pas être souscrit via un contrat d’assurance-vie.
Autres FIA
Un FIA « par objet » est un véhicule d’investissement collectif qui répond à la définition de FIA au sens de la directive AIFM mais qui n’est pas expressément listé dans le CoMoFi (Code Monétaire et Financier). Un Autre FIA peut revêtir différentes formes telles que : SCI (Société Civile Immobilière), SA (Société Anonyme) ou SAS (Société par Actions Simplifiée) à prépondérance immobilière ou certains groupements forestiers.
Généralement, les Autres FIA constitués sous forme de SCI servent de supports en unités de compte pour des contrats d’assurance-vie. La fiscalité est alors celle de l’enveloppe. Dans les autres cas, il faut se référer à la fiscalité de la SCPI.
Les Autres FIA en immobilier constitués sous la forme de SA ou SAS sont généralement utilisés pour structurer des « Clubs Deals » à l’attention d’investisseurs professionnels. Les SA et SAS sont soumises à l’IS.
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