SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une alternative à un investissement « en direct » qui permet à l’épargnant de réaliser un placement immobilier différent.
L’immobilier est considéré comme une solution sûre pour se constituer un patrimoine et des revenus réguliers, dont la valeur, peu volatile, offre la possibilité à terme de céder avec une plus-value ou transmettre à ses héritiers. Dans tous les cas, il s’agit d’un placement de long ou très long terme.
Néanmoins, la gestion d’un patrimoine immobilier en direct apporte certaines contraintes : sélection et acquisition d’un bien de qualité ayant une bonne rentabilité locative, vieille réglementaire, gestion des rapports locatifs et parfois gestion de difficultés telles que vacance du bien, sinistres ou encore impayés des locataires.
La SCPI est notamment destinée aux épargnants qui estiment ne pas disposer des moyens ou de la disponibilité nécessaires pour réaliser et suivre eux-mêmes un investissement immobilier. La SCPI apporte, au travers d’une équipe de professionnels de l’immobilier, une solution permettant de débarrasser l’épargnant de toutes les préoccupations liées à la gestion du patrimoine, aux rapports avec les locataires et aux obligations juridiques, fiscales et comptables supportées par tout propriétaire immobilier
Atouts des SCPI
Gestion déléguée : Gestion de la SCPI et de son patrimoine confiée à un professionnel.
Risques mutualisés : En cas de difficulté sur un actif, l’effet négatif peut être compensé par la performance d’autres actifs non concernés par cette difficulté.
Accès à différents secteurs d’investissement : Accès de l’épargnant à des secteurs immobiliers qui ne lui sont pas accessibles habituellement et qui suivent des cycles différents. La diversification peut également être géographique.
Possibilité de calibrer le placement : Ticket d’entrée moins élevé qu’un placement en direct. Constitution d'un patrimoine avec un montant moins important, ou fractionnement de l'investissement sur plusieurs supports pour une meilleure diversification.
Possibilité d'avoir recours à l'effet de levier du crédit : Lorsqu'elles sont détenues en direct, les parts peuvent être, sous certaines conditions financées, diminuant ainsi l'effort d'épargne nécessaire à leur acquisition.
Cadre légal :
La SCPI est régie par les dispositions légales et règlementaires du code civil, du code monétaire et financier et de la règlementation de l’Autorité de Marchés Financiers (AMF). Les entités qui encadrent et contrôlent la gestion des SCPI sont : l’AMF, l’assemblée générale et le conseil de surveillance de la SCPI, le commissaire aux comptes, l’évaluateur immobilier indépendant. L’associé de la SCPI est obligatoirement destinataire d’informations complètes, précises et régulières (document d’informations clés, statuts, note d’information, rapport annuel, bulletin trimestriel d’informations, site Internet) sur le résultat des interventions et travaux menés par les entités chargées du contrôle de la gestion de la SCPI.
Dans le cadre de sa mission de contrôle et surveillance, l’AMF a infligé à la société Périal AM, le 5 juillet 2021, une amende de 250.000€ et à la société Corum AM, le 3 mai 2021, une amende de 600.000€, toutes deux sur le thème « Obligations professionnelles » pour divers motifs et notamment communication peu claire, inexacte ou trompeuse.
Il existe 2 formes juridiques de SCPI : SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe.
La SCPI à capital variable est la plus répandue sur le marché, son capital varie en fonction des créations et destructions de parts, sur décision de la société de gestion. La souscription de parts se fait directement auprès de la société de gestion. Le remboursement des parts est réalisé sur demande du cédant, à la valeur de retrait qui est déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande. La société de gestion émet par ailleurs de nouvelles parts si un acquéreur se présente. Si les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement (éventuellement doté par des cessions d’actifs) destiné à satisfaire les sortants.
La SCPI à capital fixe : son capital est fixe, donc en dehors des périodes d’émission de parts organisées par la société de gestion, le seul moyen d’acquérir/céder des parts se fera sur un marché secondaire organisé par la société de gestion. Sur le marché secondaire, le cédant inscrit son ordre sur le carnet d’ordres en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts, s’il a lieu, se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant. Cet échange sur le marché secondaire est soumis aux droits d’enregistrement.
Types de SCPI :
Les SCPI de rendement gèrent un parc immobilier locatif destiné à verser aux associés des revenus réguliers. Elles investissent principalement dans des bureaux, locaux d’activité, commerces, entrepôts.
Les SCPI de plus-values recherchent l’appréciation du capital à long terme plutôt que les revenus. Elles investissent principalement dans l’immobilier d’habitation offrant des perspectives de valorisation fortes.
Les SCPI fiscales ont pour but de faire profiter leurs associés de différents dispositifs fiscaux tels que Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier… Leurs critères d’investissement répondent au cahier des charges du dispositif concerné. Elles acquièrent donc des logements neufs ou restructurés. Les SCPI fiscales ne peuvent pas être détenues au travers d’un contrat d’assurance-vie. L’avantage fiscal n’est pas transmissible ce qui rend le marché secondaire quasi-inexistant.
Valeur du patrimoine de la SCPI :
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine.
D’un point de vue règlementaire, le prix de souscription sera de +/- 10% autour de la valeur de reconstitution. Si le prix de souscription est plus élevé, cela exprime une volonté plus ou moins marquée pour la société de gestion de limiter la collecte en dégradant le taux de rendement des nouveaux porteurs. A l’inverse, un prix de souscription inférieur marque une volonté d’augmenter la collecte en offrant aux nouveaux associés un rendement supérieur au rendement réel des actifs.
Critères de qualité d’un investissement immobilier :
Cette notion est largement liée à une appréciation subjective de l’investissement par celui qui l’a réalisé. Il est toutefois possible de considérer des critères constitutifs d’un bien immobilier de « qualité » : son emplacement (environnement local, facilité d’accès), la dynamique et la pérennité de son marché locatif, son adaptation aux besoins des utilisateurs présents sur le marché local, ses caractéristiques techniques (qualité et durabilité de la construction, fonctionnalités, respect des nouvelles normes environnementales), l’organisation de sa gestion locative (recouvrement des loyers, limitation de la vacance, engagement et suivi des travaux).
D’autres critères tels que l’âge de la SCPI, la taille de ses encours, la dynamique de collecte peuvent compléter cette analyse.
Le rendement est constitué de 3 composantes : Le résultat, le report à nouveau et la distribution éventuelle de plus-value. Ces composantes permettent d’évaluer si le rendement généré est pérenne ou volatile.
Risques liés aux SCPI :
Support de placement à long terme : Comme tout achat immobilier, l’acquisition de parts de SCPI doit être envisagée et réalisée sur le long ou très long terme. Plus la détention est longue, plus les frais liés à la souscription des parts seront amortis. La fiscalité immobilière en cas de plus-value de cession diminue progressivement dans le temps à compter de la 5ème année. Une détention longue permet donc de favoriser la rentabilité globale de l’investissement. Les SCPI fiscales peuvent également faire l’objet d’une durée minimale obligatoire de détention des parts pour conserver l’avantage fiscal.
Liquidité : Elle dépend de la forme juridique de la SCPI. Les sociétés de gestion ne sont pas juridiquement tenues d’apporter une garantie de liquidité immédiate. Néanmoins la liquidité satisfaisante est attestée par l’évolution de de long terme de leur marché secondaire et du ratio de parts en attente.
Baisse de valeur du placement : Capital non garanti qui évolue dans le temps en relation étroite avec la conjoncture immobilière.
Diminution des revenus locatifs : Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés peut-être due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.
Défaillance de la société de gestion : En cas de difficultés, la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre.
Responsabilité financière des porteurs : Par exception au droit commun, la grande majorité des SCPI prévoit une responsabilité limitée des associés au seul montant de leur participation dans le capital de la société.
Quelques notions :
Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur qui renseigne sur la performance globale d’une SCPI sur plusieurs années (5, 10 ou 15 ans). Il tient compte du prix acquéreur la première année, des revenus distribués sur la période considérée et du prix de retrait de fin de période.
Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est un indicateur qui renseigne sur la rentabilité d’une SCPI sur une année donnée. C’est le rapport entre le montant distribué sur l’année et le prix moyen de la part observé au cours de cette même année.
La variation du prix moyen de la part est un indicateur qui renseigne également sur la performance d’une SCPI.
Le délai de jouissance correspond au décalage entre la date de souscription et la date à laquelle les parts donnent droit à des revenus. Ce délai permet à la société de gestion de limiter l’effet dilutif des capitaux collectés. Ce délai va de 4 à 7 mois le plus souvent. La souscription au travers d’un contrat d’assurance-vie peut réduire très fortement ce délai.
Le taux d’occupation financier (TOF) correspond au rapport entre le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le parc immobilier était loué. Donne une indication du nombre de locataires qui ne paient pas ou bénéficient d’une réduction de loyer.
Le taux d’occupation indique la proportion du parc immobilier loué et occupé. Un taux supérieur à 90% est signe d’une bonne gestion.
Frais des SCPI :
Commission de souscription : Calculée sur le prix de la part, elle est intégrée au prix de souscription payé par l’associé. Cette commission varie entre 5 et 12%.
Commission de gestion : annuelle ou trimestrielles, basée sur les revenus locatifs HT encaissées et éventuellement les revenus financiers. Cette commission varie entre 8 et 10% par an.
Commission de cession : calculée sur le montant de la transaction ou forfaitaire. Viennent s’ajouter des droits d’enregistrement de 5% pour les échanges sur le marché secondaire des parts de SCPI à capital fixe (souvent payés par l’acquéreur).
Lorsque les parts sont détenues au travers d’un contrat d’assurance vie, les frais du contrat viennent s’ajouter aux frais de la SCPI. L’assureur peut par ailleurs proposer un prix de souscription légèrement inférieur (souvent autour de 97,5% du prix de la part) et ne distribuer qu’une partie des revenus (85% le plus souvent). Le fonctionnement et les frais sont propres à chaque contrat.
Palmarès des principales SCPI de rendement
| SOCIETE DE GESTION | NOM DE LA SCPI | CAPITALISATION AU 30/06/21 en M€ | COLLECTE T2 21 en M€ |
|---|---|---|---|
| LA FRANCAISE REM | EPARGNE FONCIERE | 4449 | 66 |
| AMUNDI IMMOBILIER | EDISSIMMO | 3918 | 39 |
| AMUNDI IMMOBILIER | RIVOLI AVENIR PATRIMOINE | 3650 | 86 |
| SOFIDY | IMMORENTE | 3571 | 52 |
| PRIMONIAL REIM | PRIMOPIERRE | 3516 | 120 |
| BNP PARIBAS REIM | ACCIMMO PIERRE | 3471 | 46 |
| UNOFI GESTION D'ACTIFS | NOTAPIERRE | 2707 | 25 |
| HSBC REIM France | ELYSEES PIERRE | 2610 | 10 |
| PERIAL AM | PFO 2 | 2601 | 71 |
| CORUM AM | CORUM ORIGIN | 2095 | 53 |
| SOFIDY | EFIMMO 1 | 1656 | 61 |
| LA FRANCAISE REM | SELECTINVEST 1 | 1588 | 9 |
| ATLAND VOISIN | EPARGNE PIERRE | 1548 | 92 |
| IMMOVALOR GESTION (ALLIANZ) | ALLIANZ PIERRE | 1529 | 18 |
| BNP PARIBAS REIM | ACCES VALEUR PIERRE | 1364 | |
| AEW CILOGER | LAFITTE PIERRE | 1182 | |
| LA FRANCAISE REM | LF GRAND PARIS PATRIMOINE | 1176 | 57 |
| LA FRANCAISE REM | CREDIT MUTUEL PIERRE 1 | 1118 | -4 |
| AEW CILOGER | FRUCTIPIERRE | 1104 | 9 |
| PERIAL AM | PF GRAND PARIS | 1056 | 27 |
| CORUM AM | CORUM XL | 1048 | 78 |
| AMUNDI IMMOBILIER | GENEPIERRE | 985 | 12 |
| LA FRANCAISE REM | LF EUROPIMMO | 927 | 37 |
| AEW CILOGER | ACTIPIERRE EUROPE | 915 | 7 |
| GRAND OUEST GESTION D'ACTIFS | ATLANTIQUE MUR REGIONS | 877 | 17 |
| PERIAL AM | PFO | 792 | 4 |
| PRIMONIAL REIM | PATRIMMO COMMERCE | 761 | |
| AEW CILOGER | PIERRE PLUS | 755 | 1 |
| AEW CILOGER | ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION | 749 | 13 |
| ADVENIS REIM | EUROVALYS | 699 | 45 |
| FIDUCIAL GERANCE | FICOMMERCE | 675 | -5 |
| AEW CILOGER | IMMO EVOLUTIF | 556 | 20 |
| PAREF GESTION | NOVAPIERRE Allemagne | 520 | |
| BNP PARIBAS REIM | France INVESTIPIERRE | 489 | |
| FIDUCIAL GERANCE | SELECTIPIERRE 2 | 421 | 1 |
| AESTIAM | AESTIAM PIERRE RENDEMENT | 413 | |
| FIDUCIAL GERANCE | BUROBOUTIC | 381 | -1 |
| AESTIAM | AESTIAM PLACEMENT PIERRE | 376 | |
| DELTAGER (6 Caisses CREDIT AGRICOLE) | UNIDELTA | 356 | |
| INTER GESTION REIM | CRISTAL RENTE | 343 | 22 |
| PRIMONIAL REIM | UFIFRANCE IMMOBILIER | 316 | |
| GROUPAMA GAN REIM | AFFINITES PIERRE | 300 | 30 |
| AEW CILOGER | FRUCTIREGIONS EUROPE | 299 | 4 |
| NORMA CAPITAL | VENDOME REGIONS | 276 | 38 |
| ATLAND VOISIN | IMMO PLACEMENT | 237 | |
| ATREAM | ATREAM HOTELS | 233 | |
| LA FRANCAISE REM | LF OPPORTUNITE IMMO | 230 | 7 |
| PAREF GESTION | INTERPIERRE France | 210 | 5 |
| AESTIAM | PIERREVENUS | 207 | |
| CORUM AM | EURION | 205 | 55 |
| BNP PARIBAS REIM | PIERRE SELECTION | 198 | |
| ALDERAN | ACTIVIMMO | 197 | 72 |
| PAREF GESTION | NOVAPIERRE 1 | 191 | |
| MY SHARE COMPAGNY | MY SHARE SCPI | 190 | 12 |
| PAREF GESTION | NOVAPIERRE Allemagne 2 | 179 | 8 |
| ATREAM | CARAC PERSPECTIVES IMMO | 176 | |
| BNP PARIBAS REIM | OPUS REAL | 165 | 5 |
| AEW CILOGER | ACTIPIERRE 3 | 126 | |
| SOFIDY | SOFIPIERRE | 123 | 1 |
| CM CIC SCPI GESTION | CM CIC PIERRE INVESTISSEMENT | 111 | |
| AESTIAM | LE PATRIMOINE FONCIER | 100 | |
| NOVAXIA INVESTISSEMENT | NOVAXIA NEO | 88 | 43 |
| SOGENIAL IMMOBILIER | CŒUR DE REGIONS | 47 | 13 |
| SOFIDY | SOFIDY EUROPE INVEST | 10 | 10 |
