OPCI, SCI, SC
OPCI
Un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un fonds immobilier majoritairement composé d’actifs immobiliers non cotés, ainsi que d’une poche d’actifs
cotés (actions foncières cotées, parts d’OPCVM…) et d’une poche de trésorerie. C’est un fonds d’investissement collectif s’inscrivant dans le cadre de l’épargne publique. Il est, à ce titre, assujetti à de nombreuses obligations. Il peut revêtir le statut de SPPICAV (la majorité des OPCI proposés sur le marché) ou FPI. Compte tenu du caractère non significatif sur le marché du FPI, les informations présentées ici concerne les SPPICAV.
L’OPCI doit respecter 2 ratios à minima : il doit être composé d’au moins 60% d’actifs immobiliers et 5% d’actifs liquides. Pour les 35% restant, le gestionnaire est libre d’investir dans des actifs immobiliers ou financiers. Les actifs peuvent être situés en France ou à l’étranger.
Comme la SCPI, l’OPCI permet d’investir sur des types de marchés immobiliers habituellement inaccessibles aux investisseurs particuliers.
Cadre légal :
L’OPCI est régie par les dispositions légales et règlementaires du code civil, du code monétaire et financier et de la règlementation de l’Autorité de Marchés Financiers (AMF). Les entités qui encadrent et contrôlent la gestion des OPCI sont : la société de gestion agréée par l’AMF, l’AMF, le commissaire aux comptes, les évaluateurs immobiliers indépendants, le dépositaire. L’actionnaire de l’OPCI est obligatoirement destinataire d’informations complètes, précises et régulières : Document d’informations clés, statuts, prospectus de la SPPICAV ou règlement du FPI, rapport annuel de gestion, document d’information périodique, reporting commercial périodique, site Internet.
Atouts des OPCI :
Gestion déléguée : Gestion de l’OPCI et de son patrimoine confiée à un professionnel.
Risques mutualisés : En cas de difficulté sur un actif, l’effet négatif peut être compensé par la performance d’autres actifs non concernés par cette difficulté.
Accès à différents secteurs d’investissement : Accès de l’épargnant à des secteurs immobiliers qui ne lui sont pas accessibles habituellement et qui suivent des cycles différents du secteur de l’habitation.
Possibilité de calibrer le placement : Ticket d’entrée moins élevé qu’un placement en direct ce qui peut permettre, soit de commencer à constituer un patrimoine avec un montant moins important, soit de fractionner son investissement sur plusieurs support afin de diversifier davantage.
Liquidité : L’OPCI garantit le rachat des actions sur demande de l’épargnant. La diversification de ses investissements lui permet d’offrir une plus grande liquidité que les SCPI.
Principales différences entre OPCI et SCPI :
Modalités d’achat et de vente : Si les transactions sur SCPI fonctionnent sur un modèle très spécifique (souscription et retrait pour les SCPI à capital variable et marché secondaire pour les SCPI à capital fixe), les OPCI quant à elles se traitent comme des OPC (Organismes de Placement Collectifs) classiques.
Composition de l’actif du fonds : L’OPCI est autorisé à détenir une plus grande variété d’actifs (possibilité d’investir jusqu’à 40% en actifs financiers et liquidités pour le gestionnaire), là où la SCPI est presque exclusivement constituée d’actifs immobiliers.
Régime fiscal : Les revenus distribués par les OPCI sont taxés selon le régime des revenus de capitaux mobiliers (RCM) et des plus-values mobilières. Les revenus des SCPI sont taxés selon le régime des revenus fonciers et plus-values immobilières. Attention toutefois, la détention au travers d’un contrat d’assurance-vie gomme ces différences puisque c’est la fiscalité de l’enveloppe qui est appliquée.
Frais liés aux OPCI :
Souscription : Les frais d’entrée des OPCI sont souvent moins élevés que ceux des SCPI, ce qui réduit l’effet « courbe en J » de l’investissement.
Frais de gestion : Ils rémunèrent le travail effectué par la société de gestion.
Rachat : Au montant du rachat, la société de gestion peut prévoir une commission de rachat.
Assurance-vie : Comme pour les SCPI, il faut être attentif aux frais liés aux contrats d’assurance-vie.
Risques liés aux OPCI :
Support de placement à long terme : Comme tout achat immobilier, l’acquisition d’actions d’OPCI doit être envisagée et réalisée sur le long ou très long terme.
Baisse de valeur du placement : Capital non garanti qui évolue dans le temps en relation étroite avec les différentes classes d’actifs détenues par l’OPCI.
Diminution des revenus locatifs : Dans un contexte économique moins favorable, possibilité de baisse des revenus locatifs versés aux investisseurs.
Défaillance de la société de gestion : En cas de difficultés, possibilité de transférer la gestion à une autre société de gestion.
Responsabilité financière des porteurs : Responsabilité des investisseurs au seul montant de leur apport.
Principaux acteurs du secteur des OPCI
| SOCIETE DE GESTION | CAPITALISATION AU 30/06/21 EN M€ | COLLECTE NETTE 21 EN M€ |
|---|---|---|
| AMUNDI IMMOBILIER | 8331 | -399 |
| AXA REIM | 5001 | 53 |
| BNP PARIBAS REIM | 2487 | 167 |
| AEW CILOGER | 1748 | 23 |
| SWISS LIFE REIM | 1108 | 118 |
| PRIMONIAL REIM | 390 | 33 |
| GROUPAMA GAN REIM | 355 | 22 |
| AVIVA INVESTORS RE | 287 | 41 |
| LA FRANCAISE REM | 269 | 24 |
| SOFIDY | 176 | 42 |
| EDMOND DE ROTHSCHILD | 175 | 2 |
| A PLUS FINANCE | 74 | 24 |
| ALTIXIA REIM | 40 | 26 |
| KYANEOS AM | 5 | -6 |
| FONCIERE MAGELLAN | 2 | 2 |
SCI, SC
Les SCI (Société Civile Immobilière), SC (Société Civile) ou encore SCP Immobilière (Société Civile Professionnelle) peuvent être classées dans la rubrique « Autres FIA en immobilier » ou fonds d’investissement alternatif par objet dès lors qu’elles remplissent les critères suivants : elles constituent un véhicule d’investissement collectif (autre qu’un OPCVM) ; elles lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent.
Contrairement aux SCPI et OPCI, aucun texte spécifique ne restreint le type d’actifs qui peut être détenu par un Autre FIA en immobilier, ni n’impose de ratio de détention ou de dispersion des risques. La composition de son portefeuille est librement définie par ses statuts, qui spécifieront également les règles d’endettement.
Généralement, les Autres FIA en immobilier constitués sous forme de SCI servent de supports en unités de compte pour des contrats d’assurance vie. Une SC, SCI ou SCP immobilière est majoritairement composée de supports immobiliers (SCPI, OPCI, immobilier direct), c’est l’équivalent d’un “fonds de fonds”.
Atouts des SCI :
Valorisation hebdomadaire par comparaison aux SCPI et OPCI qui ont des valorisations moins fréquentes.
Frais d’entrée acquis au fonds plus faibles, souvent de l’ordre de 2%.
Absence de pénalité en cas de sortie précoce sur les contrats d’assurance-vie.
Revenus fonciers capitalisés.
Volatilité historiquement basse / Plus grande diversification car investissant sur plusieurs supports, zones géographiques et/ ou secteurs d’activités différents. Cette diversification permet de mieux traverser les crises, et donc de diminuer le risque de l’investissement, tous les secteurs/zones ne souffrant pas au même moment.
Risques liés aux SCI, SC :
Support de placement à long terme : le sous-jacent reste de l’immobilier. Ce type de placement est donc recommandé pour un horizon de long terme.
Baisse de valeur du placement : Capital non garanti qui évolue dans le temps en relation étroite avec les différentes classes d’actifs détenues par le support.
Frais : Bien que les frais d’entrée soient souvent moins élevés, le fonctionnement d’un fonds de fonds, par nature viens cumuler les frais du supports aux frais des différents actifs qu’il détient. Souvent logés dans un contrat d’assurance-vie, les frais du contrat sont également à prendre en considération.
